Mietzinssenkung verlangen: Der Anspruch kommt nicht von selbst.

Wann ein Anspruch besteht – und warum er ungenutzt bleibt

Der hypothekarische Referenzzinssatz ist die Kennzahl, an der sich Mietzinse in laufenden Verhältnissen orientieren. Er ist über Jahre gesunken und liegt seit dem 2. September 2025 bei 1,25 Prozent; am 1. Juni 2026 wurde er unverändert bestätigt. Das Bundesamt für Wohnungswesen publiziert ihn vierteljährlich – 2026 am 2. März, 1. Juni, 1. September und 1. Dezember.

Der Anspruch selbst ist schnell erklärt: Beruht Ihr Mietzins auf einem höheren Satz als dem heute geltenden, ist er rechnerisch zu hoch. Zwei Viertelprozentpunkte Differenz – etwa von 1,75 auf 1,25 Prozent – ergeben rund 5,7 Prozent zu viel. Bei einem Nettomietzins von CHF 1'800.– sind das gut CHF 100.– im Monat, also über CHF 1'200.– im Jahr.

Und trotzdem bleibt dieser Anspruch millionenfach ungenutzt. Der Grund ist ein Konstruktionsdetail, das viele nicht kennen: Eine Erhöhung teilt die Vermieterschaft aktiv mit – auf einem amtlichen Formular, mit Frist und Rechtsmittelbelehrung. Eine Senkung teilt niemand mit. Sie müssen sie verlangen. Wer nichts tut, bekommt nichts, und für die Vergangenheit gibt es normalerweise keine Rückerstattung. Dieses Muster – ein Recht, das nur auf Antrag wirkt – kommt in Verträgen häufig vor; wie man es liest, zeigt Vertragssprache verstehen.

So funktioniert die Auswertung

Welcher Satz liegt Ihrem Mietzins zugrunde? Die entscheidende Zahl

Die ganze Rechnung hängt an einem einzigen Wert: dem Referenzzinssatz, auf dem Ihr heutiger Mietzins beruht. Nicht der Satz bei Vertragsabschluss, wenn seither angepasst wurde – und nicht der Satz, den Sie in Erinnerung haben. Suchen Sie ihn in dieser Reihenfolge:

• Letzte Mietzinsanpassung. Jede Anpassung nennt den zugrunde gelegten Satz. Die jüngste ist massgebend – auch wenn sie zehn Jahre alt ist.
• Mietvertrag. Gab es nie eine Anpassung, gilt der Satz bei Vertragsbeginn. Er steht oft im Beiblatt zum Vertrag oder auf dem Anfangsmietzins-Formular.
• Nachfragen. Findet sich nichts, können Sie den Wert bei der Verwaltung erfragen. Eine Weigerung ist selbst ein Hinweis – im Verfahren muss die Grundlage ohnehin offengelegt werden.

Der Rechenweg: warum es 2,91 und nicht 3 Prozent sind

Nach oben gilt: ein Viertelprozentpunkt entspricht 3 Prozent Mietzins. Nach unten sind es rund 2,91 Prozent. Das ist kein Rechenfehler und keine Schikane, sondern schlichte Mathematik: Wer 100 um 3 Prozent erhöht, landet bei 103. Um von 103 wieder auf 100 zu kommen, braucht es keine 3 Prozent, sondern 2,91. Die Senkung geht von einem bereits erhöhten Betrag aus – deshalb ist der Prozentsatz kleiner, das Resultat in Franken aber dasselbe.

Zwei Feinheiten. Erstens: Zwei Schritte ergeben nicht einfach 5,82 Prozent, weil der zweite Schritt vom bereits gesenkten Betrag ausgeht – korrekt gerechnet sind es rund 5,74 Prozent. Für den Hausgebrauch reicht die einfache Addition als Näherung; für das Gesuch sollte die Zahl stimmen. Zweitens: Gerechnet wird auf dem Nettomietzins, also ohne Nebenkosten. Wer vom Bruttobetrag ausgeht, verlangt zu viel und schwächt sein eigenes Gesuch. Wo die Grenze zwischen Mietzins und Nebenkosten verläuft, erklärt Nebenkosten im Mietvertrag.

Termin und Fristen: der Zeitstrahl

Ihr Gesuch wirkt nicht ab Poststempel, sondern auf den nächsten Kündigungstermin – und es muss unter Einhaltung der Kündigungsfrist bei der Vermieterschaft eintreffen. Bei drei Monaten Kündigungsfrist und einem Termin am 31. März heisst das: spätestens am 31. Dezember. Danach beginnt eine zweite Uhr zu laufen.

Der wichtigste Unterschied zur Erhöhung: Hier verwirkt nichts. Verpassen Sie den 31. Dezember, ist der Anspruch nicht weg – er verschiebt sich auf den nächsten Termin. Sie zahlen dann einfach ein paar Monate länger zu viel. Deshalb ist die richtige Reaktion auf einen knappen Termin nie «dann eben nächstes Jahr», sondern «dann eben auf den übernächsten Termin, aber jetzt geschrieben». Wie Fristen und Termine in Verträgen generell zusammenspielen, ordnet Vertrag kündigen ein.

Das Gesuch: was hineingehört – und was nicht

Für Ihr Gesuch gibt es kein amtliches Formular. Die Formularpflicht trifft nur die Vermieterschaft bei Erhöhungen. Ihr Schreiben muss schriftlich sein – mehr verlangt das Gesetz nicht. Trotzdem entscheidet der Inhalt darüber, ob Sie eine ernsthafte Antwort bekommen oder eine Floskel.

Was nicht hineingehört: Vorwürfe, Vergleiche mit der Nachbarwohnung, Drohungen. Ein Senkungsgesuch ist kein Konflikt, sondern eine Rechnung – und je sachlicher es formuliert ist, desto eher wird es auch so behandelt. Textbausteine für den Brief und den weiteren Verkehr mit der Verwaltung finden Sie auf briefhilfe.ch; für die geordnete Ablage von Vertrag, Anpassungen und Antworten hilft dokumentenhilfe.ch.

Die drei möglichen Antworten – und was jede bedeutet

Nach Eingang Ihres Gesuchs hat die Vermieterschaft 30 Tage Zeit für eine Stellungnahme. Es gibt genau drei Ausgänge.

Der Gang zur Schlichtungsbehörde ist niederschwelliger, als der Begriff klingt: Sie schildern den Sachverhalt, legen Gesuch und Antwort bei, das Verfahren ist in Mietsachen in der Regel kostenlos, und es braucht keinen Anwalt. Viele Fälle enden dort mit einer Einigung. Wenn Sie zuerst verstehen möchten, was in der Antwort überhaupt steht, hilft Vertragsanalyse für Laien beim Einordnen.

Was dagegengehalten werden darf – und was nicht

Eine Senkung wird selten eins zu eins ausbezahlt. Die Gegenseite darf ihr eigene Positionen entgegenhalten – aber nicht beliebige. Die folgende Gegenüberstellung zeigt, was in einer Antwort belastbar ist und was nicht.

Der Mietzinsvorbehalt verdient besondere Aufmerksamkeit, weil er die häufigste Überraschung ist. Hat die Vermieterschaft bei einer früheren Anpassung festgehalten, dass sie eine mögliche Erhöhung nicht ausschöpft, sie aber nachholen will, kann sie das jetzt tun – und Ihre Senkung damit ganz oder teilweise neutralisieren. Voraussetzung: Der Vorbehalt wurde damals ausdrücklich und beziffert oder bestimmbar angebracht. Ein nachgeschobener Vorbehalt zählt nicht. Schauen Sie deshalb in Ihre alten Anzeigen, bevor Sie schreiben – dort steht, was auf Sie zukommt. Welche Muster in solchen Formulierungen stecken, zeigt Vertragsklauseln einfach erklärt; wo ein Verhalten die Grenze zur Unfairness überschreitet, ordnet Unfairer Vertrag – was tun ein.

Warum es rückwirkend nichts gibt – und was das kostet

Die bitterste Zahl dieser Seite: Für die Jahre, in denen Sie zu viel bezahlt haben, ohne etwas zu verlangen, gibt es in der Regel keine Rückerstattung. Die Senkung wirkt ab dem nächsten Kündigungstermin – nach vorne, nicht nach hinten. Wer 2020 hätte verlangen können und es 2026 tut, hat sechs Jahre zu viel bezahlt und bekommt davon nichts zurück.

Das klingt hart, folgt aber derselben Logik wie bei der Erhöhung: Beide Seiten können den Mietzins nur auf Termine anpassen, und beide müssen das aktiv tun. Für Sie ergibt sich daraus eine einfache Konsequenz: Der beste Zeitpunkt für das Gesuch ist immer der nächstmögliche Termin. Warten kostet pro Monat genau den Betrag, um den es geht. Und weil nichts verwirkt, gibt es auch kein Risiko darin, es zu früh zu versuchen – höchstens einen verschobenen Wirkungsbeginn.

Wann kein Anspruch besteht

Nicht jedes Mietverhältnis folgt dem Referenzzinssatz. In diesen Konstellationen läuft die Rechnung anders oder gar nicht:

• Staffelmiete: Der Vertrag legt im Voraus fest, wann der Mietzins um welchen Betrag steigt. Während der Staffelung sind Anpassungen aus anderen Gründen ausgeschlossen – in beide Richtungen.
• Indexmiete: Der Mietzins folgt dem Landesindex der Konsumentenpreise. Sinkt der Index, kann eine Senkung nach Index verlangt werden – der Referenzzinssatz spielt keine Rolle.
• Subventionierte Wohnungen: Bei geförderten Objekten gelten eigene Berechnungsvorgaben der öffentlichen Hand.
• Genossenschaften: Viele rechnen mit der Kostenmiete, also mit den tatsächlichen Kapital-, Unterhalts- und Betriebskosten. Ein Referenzzinsschritt schlägt dort nicht automatisch durch.
• Neu abgeschlossene Verträge: Beruht Ihr Mietzins bereits auf 1,25 Prozent, ist die Rechnung ausgereizt – dann bleibt allenfalls die Frage nach dem Anfangsmietzins, die anderen Regeln folgt.

Welcher Fall vorliegt, steht in Ihrem Vertrag – meist in einer einzigen Klausel. Wer sie nicht findet, findet sie oft im Beiblatt zum Vertrag. Wie ein Vertrag insgesamt zu lesen ist, zeigt Vertrag vorher prüfen, und woran sich problematische Konstruktionen erkennen lassen, beschreibt Schlechte Verträge erkennen.

Droht nach dem Gesuch eine Kündigung?

Es ist die Frage, die die meisten Gesuche verhindert: «Wenn ich schreibe, bin ich der schwierige Mieter – und beim nächsten Anlass fliege ich raus.» Diese Sorge ist der Hauptgrund, weshalb ein Anspruch, der auf dem Papier eindeutig ist, in der Praxis so selten geltend gemacht wird.

Das Mietrecht kennt dafür einen ausdrücklichen Schutz. Eine Kündigung, die als Reaktion darauf ausgesprochen wird, dass Sie Ihre Rechte wahrnehmen, ist anfechtbar. Und nach Abschluss eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens besteht während drei Jahren ein besonderer Kündigungsschutz – auch dann, wenn Sie sich geeinigt haben. Kein absoluter Schutz: Kündigungen aus anderen zulässigen Gründen bleiben möglich. Aber ein Brief mit einer korrekten Rechnung ist kein Angriff, und er wird von professionellen Verwaltungen auch nicht als solcher behandelt. Was bei einer bestrittenen Kündigung gilt, erklärt Kündigung abgelehnt – was tun; wie eine Erhöhung von der Gegenseite formal aussehen müsste, zeigt Mietzinserhöhung prüfen.

Checkliste: Ihr Senkungsgesuch in zehn Fragen

• Auf welchem Referenzzinssatz beruht Ihr heutiger Mietzins – und woher wissen Sie das?
• Wie viele Viertelprozentpunkte liegen zwischen diesem Satz und 1,25 Prozent?
• Wie hoch ist Ihr Nettomietzins ohne Nebenkosten?
• Wie viel Senkung ergibt das in Prozent – und in Franken pro Monat?
• Wann ist Ihr nächster Kündigungstermin, und wie lang ist die Kündigungsfrist?
• Bis zu welchem Datum muss das Gesuch danach eintreffen?
• Enthält eine frühere Anzeige einen Mietzinsvorbehalt?
• Wann war die letzte Anpassung – und welche Teuerung ist seither aufgelaufen?
• Handelt es sich um eine Staffel-, Index- oder subventionierte Miete?
• Geht das Schreiben eingeschrieben raus, mit Kopie und Rechnung?

Wer diese zehn Punkte beantworten kann, hat das Gesuch im Kopf bereits geschrieben. Der Rest ist ein Brief. Und wer feststellt, dass der Ausgangssatz nirgends zu finden ist, hat immerhin die erste Frage identifiziert, die an die Verwaltung geht. Dass sich in Verträgen regelmässig Positionen verstecken, die niemand von selbst erwähnt, zeigt auch Versteckte Vertragskosten.