Untermietvertrag verstehen: Zustimmung, Untermietzins und Haftung ohne böse Überraschung.

Was ist ein Untermietvertrag – und was ihn vom normalen Mietvertrag unterscheidet

Ein Untermietvertrag ist ein Mietvertrag zweiter Stufe. Sie mieten eine Wohnung vom Eigentümer – das ist der Hauptmietvertrag. Geben Sie diese Wohnung ganz oder teilweise gegen Bezahlung an eine weitere Person weiter, entsteht darüber ein zweiter Vertrag: der Untermietvertrag. Sie sind dann gleichzeitig Mieter und Vermieter – Mieter gegenüber dem Eigentümer, Vermieter gegenüber Ihrem Untermieter.

Das klingt nach einer Kleinigkeit, hat aber eine Folge, die viele unterschätzen: Ihr eigenes Mietverhältnis läuft unverändert weiter. Sie verschwinden nicht aus dem Vertrag, Sie schieben nur jemanden dazwischen. Genau darin liegt der Unterschied zur Vertragsübernahme, bei der ein neuer Mieter Ihre Stelle vollständig einnimmt. Wie ein Mietvertrag überhaupt aufgebaut ist und welche Rechte er Ihnen gibt, ist das Thema der Seite Mietvertrag verstehen; die einzelnen Formulierungen darin sind Sache der Klausel-Erklärung.

Untervermietet wird in der Praxis sehr Unterschiedliches: ein einzelnes Zimmer in einer Wohngemeinschaft, die ganze Wohnung während eines Auslandsemesters oder einer befristeten Anstellung, oder ein Zimmer, das dauerhaft an eine andere Person geht. Für alle diese Fälle gilt derselbe Artikel – und dieselbe Grundregel: ohne Zustimmung des Vermieters geht nichts.

So funktioniert die Auswertung

Zustimmung des Vermieters: Er darf nur aus drei Gründen Nein sagen

Der Vermieter muss der Untermiete grundsätzlich zustimmen – ablehnen darf er nur, wenn einer von genau drei Gründen vorliegt. Art. 262 Abs. 2 OR zählt sie abschliessend auf. Alles, was darüber hinausgeht – Misstrauen, ein ungutes Gefühl, «wir wollen das grundsätzlich nicht» –, ist kein tragfähiger Verweigerungsgrund.

Wichtig ist die Reihenfolge: Zuerst legen Sie offen, dann prüft der Vermieter. Verweigert er, obwohl keiner der drei Gründe greift, gilt seine Ablehnung als nicht berechtigt – und Sie können die Untermiete bei der zuständigen Schlichtungsbehörde in Mietsachen durchsetzen lassen. Was genau zu den Vertragsbedingungen gehört, die Sie offenlegen, steht in Kündigungsbedingungen verstehen ebenso mit, weil Dauer und Kündigung eng zusammenhängen.

Untermiete oder Nachmieter – zwei Wege, die oft verwechselt werden

Beide Begriffe klingen ähnlich und meinen doch etwas ganz Verschiedenes. Bei der Untermiete bleiben Sie Hauptmieter und schieben eine zweite Person dazwischen. Beim Nachmieter geben Sie den Vertrag ganz ab und verschwinden daraus. Der Unterschied entscheidet, ob Sie weiter haften oder nicht.

Wie hoch der Untermietzins sein darf – und wann er missbräuchlich wird

Untermiete ist kein Geschäftsmodell. Der Gesetzgeber lässt zu, dass Sie Ihre Kosten weitergeben – nicht, dass Sie an der Wohnung verdienen. Massgebend ist Ihr eigener Mietzins, anteilig für das, was Sie untervermieten, plus einen Zuschlag für echte Mehrleistungen. Alles darüber gilt als missbräuchlicher Untermietzins und ist einer der drei Gründe, aus denen der Vermieter die Zustimmung verweigern darf.

Verlangen Sie in diesem Beispiel CHF 1'100.– für dasselbe Zimmer, liegt ein Aufschlag ohne Gegenleistung vor – das ist missbräuchlich. Der Zuschlag für Möblierung orientiert sich am Zeitwert der Einrichtung, nicht am Neupreis; eine gebrauchte Küche ist keine neue. Halten Sie die Rechnung nachvollziehbar fest, damit Sie sie dem Vermieter vorlegen können. Solche versteckten Aufschläge sind ein Muster, das Nebenkosten im Mietvertrag für die Nebenkostenseite beschreibt.

Haftung: Warum Sie als Hauptmieter im Risiko bleiben

Das ist der Punkt, der die Untermiete unbequem macht: Gegenüber dem Vermieter ändert sich durch die Untermiete nichts. Sie bleiben sein einziger Vertragspartner. Zahlt Ihr Untermieter nicht, schulden Sie den Mietzins trotzdem. Beschädigt er die Wohnung, haften Sie. Stört er die Nachbarn, ist es Ihr Problem – der Vermieter hält sich an Sie.

Praktisch heisst das: Sie geben ein Stück Kontrolle ab, ohne ein Stück Verantwortung abzugeben. Deshalb lohnt sich ein sauberer Untermietvertrag mit Kaution, klarer Nutzungsregel und einem Übergabeprotokoll – nicht aus Misstrauen, sondern weil Sie am Ende geradestehen. Wie eine Kaution funktioniert, wann sie freigegeben wird und welche Fristen gelten, erklärt Mietkaution verstehen.

Was in einen guten Untermietvertrag gehört

Ein Untermietvertrag muss gesetzlich nicht schriftlich sein – mündlich ist er gültig. Nur beweisen lässt sich mündlich nichts. Halten Sie deshalb mindestens diese Punkte schriftlich fest:

• Parteien: Name und Adresse von Hauptmieter und Untermieter, klar bezeichnet.
• Mietobjekt: welches Zimmer oder die ganze Wohnung, möbliert oder nicht, mitbenutzte Räume wie Küche und Bad.
• Untermietzins und Nebenkosten: Betrag, was inbegriffen ist, Zahlungstermin – nachvollziehbar aus Ihrem eigenen Zins abgeleitet.
• Dauer: befristet oder unbefristet. Zur Befristung samt ihren Folgen führt befristeter Mietvertrag verstehen.
• Kündigungsfristen: für beide Seiten, abgestimmt auf Ihren Hauptmietvertrag.
• Kaution: Höhe und Rückgabebedingungen, damit Sie für Schäden abgesichert sind.
• Zustimmung des Vermieters: als Beilage oder Verweis – der wichtigste Nachweis überhaupt.
• Übergabeprotokoll: Zustand bei Ein- und Auszug, mit Fotos.

Kündigung des Untermietverhältnisses

Für die Kündigung der Untermiete gelten grundsätzlich dieselben Regeln wie für jedes andere Mietverhältnis: Fristen, Termine und Formvorschriften nach den mietrechtlichen Bestimmungen des Obligationenrechts. Bei Wohnräumen brauchen Sie für eine Kündigung das amtliche Formular, und die Fristen richten sich nach dem, was Sie vereinbart haben – mangels Abrede nach den gesetzlichen Mindestfristen.

Der entscheidende Zusatz bei der Untermiete: Sie kann nie länger dauern als Ihr eigener Vertrag. Endet Ihr Hauptmietverhältnis, endet auch die Untermiete – spätestens dann. Kündigen Sie das Untermietverhältnis deshalb rechtzeitig auf denselben oder einen früheren Termin. Die allgemeinen Regeln zu Fristen und Terminen fasst der Abschnitt zu den Kündigungsbedingungen zusammen.

Untermiete ohne Zustimmung – warum das Ihr eigenes Mietverhältnis kostet

Wer ohne Zustimmung untervermietet, verletzt eine Pflicht aus dem Hauptmietvertrag. Der Vermieter kann dann eine schriftliche Abmahnung aussprechen und, wenn die unerlaubte Untermiete weiterläuft, das Mietverhältnis vorzeitig kündigen. Bei einer schweren Verletzung – etwa dauerhafter, gewerbsmässiger Untervermietung ohne jede Meldung – ist sogar eine Kündigung mit kurzer Frist möglich.

Besonders heikel ist die kurzfristige Weitervermietung über Plattformen: Eine Ferienwohnung aus der eigenen Mietwohnung zu machen, ist praktisch nie vom vertragsgemässen Gebrauch gedeckt und ohne ausdrückliche Erlaubnis ein klarer Kündigungsgrund. Wer unsicher ist, ob der eigene Vertrag Untermiete überhaupt zulässt, prüft die entsprechende Klausel – oder lässt seinen Vertrag prüfen, bevor der erste Untermieter einzieht.

Musterschreiben: Zustimmung zur Untermiete einholen

Dieses Muster ist nur ein möglicher nächster Schritt. Zuerst sollte geklärt sein: 1. Erlaubt Ihr Hauptmietvertrag die Untermiete überhaupt und unter welchen Bedingungen? 2. Welcher Untermietzins ist bei Ihrem eigenen Zins zulässig? 3. Welche Angaben braucht der Vermieter zur Prüfung – Person, Zins, Dauer?

Typische Klauseln rund um die Untermiete – und was sie wirklich bewirken

Zum Schluss die Formulierungen, die in Mietverträgen und Merkblättern am häufigsten für Verunsicherung sorgen, mit ihrer nüchternen Wirkung:

Wer die eigene Klausel in keiner Zeile wiederfindet, hat den Normalfall vor sich: eine Formulierung, die harmlos wirkt und ihre Bedeutung erst im Zusammenspiel mit Hausordnung und gelebter Praxis entfaltet. Dieses Zusammenspiel sichtbar zu machen, ist der Zweck der Auswertung – der Einstieg dazu bleibt das Verständnis des eigenen Mietvertrags.

Checkliste: Ihre Untermiete in zwölf Fragen

• Erlaubt Ihr Hauptmietvertrag die Untermiete – und unter welchen Bedingungen?
• Haben Sie dem Vermieter Zins und Dauer schriftlich offengelegt?
• Liegt seine Zustimmung schriftlich vor?
• Ist der Untermietzins aus Ihrem eigenen Zins nachvollziehbar abgeleitet?
• Bleiben allfällige Zuschläge (Möblierung, Nebenkosten) im Rahmen des Zeitwerts?
• Passt die Personenzahl zur Wohnungsgrösse?
• Ist die Nutzung vom vertragsgemässen Gebrauch gedeckt (keine Kurzzeitvermietung ohne Erlaubnis)?
• Steht der Untermietvertrag schriftlich, mit Objekt, Zins, Dauer und Kündigungsfristen?
• Enthält er den Satz «endet spätestens mit dem Hauptmietvertrag»?
• Haben Sie eine Kaution und ein Übergabeprotokoll mit Fotos?
• Sind die Kündigungsfristen auf Ihren Hauptmietvertrag abgestimmt?
• Ist Ihnen bewusst, dass Sie für Zins und Schäden weiter haften?

Je mehr dieser Fragen offen sind, desto grösser das Risiko für Ihr eigenes Mietverhältnis. Wer beim Durchgehen merkt, dass der Hauptmietvertrag selbst unklare Stellen hat, nimmt am besten gleich das ganze Dokument mit – wie eine solche Prüfung abläuft, steht auf Ablauf.