Kündigungstermin beim Mietvertrag: Auf welchen Tag Sie kündigen können – und ab wann es zu spät ist.

Termin und Frist – zwei Dinge, die zusammenspielen

Zwei Begriffe entscheiden über das Ende Ihres Mietverhältnisses, und sie werden oft verwechselt. Der Kündigungstermin ist das Datum, auf das der Vertrag enden kann – meist ein festes Enddatum wie Ende März. Die Kündigungsfrist ist die Vorlaufzeit, die Sie einhalten müssen, damit die Kündigung auf diesen Termin wirkt. Beide zusammen bestimmen, bis wann Ihr Brief spätestens ankommen muss.

Ein Bild dazu: Der Termin ist der Zug, der nur zu bestimmten Zeiten fährt. Die Frist ist der Vorlauf, den Sie brauchen, um ihn zu erreichen. Wer zu spät am Gleis steht, nimmt nicht diesen Zug, sondern den nächsten – und wartet ein ganzes Quartal. Wie weit ein Vertrag diese Termine überhaupt festlegen darf, ordnet Kündigungsbedingungen verstehen im Detail ein; wie lange ein Vertrag mindestens läuft, klärt Mindestlaufzeit verstehen.

So funktioniert die Auswertung

Fristen und Termine nach Art des Mietobjekts

Das Gesetz staffelt die Mindestfristen nach dem, was gemietet wird. Der Vertrag darf längere Fristen vorsehen, aber keine kürzeren als die gesetzlichen. Die wichtigsten Fälle:

Gesetzliche Mindestfristen nach Obligationenrecht (OR), massgebend ist Ihr Vertrag, falls er längere Fristen oder feste Termine vorsieht. Stand: 2026.

Der ortsübliche Termin – warum er von Gemeinde zu Gemeinde anders ist

Der Begriff ortsüblicher Termin verwirrt, weil er in keinem einheitlichen Gesetz mit Datum steht. Gemeint ist ein am Ort gebräuchliches Enddatum für Mietverhältnisse. In vielen Gemeinden sind das Ende März, Ende Juni und Ende September – aber das ist kein bundesweiter Fahrplan, sondern lokaler Gebrauch, der sich unterscheiden kann.

Steht im Vertrag ein fester Termin, gilt dieser. Fehlt eine Regel und lässt sich auch kein Ortsgebrauch feststellen, kann auf das Ende einer dreimonatigen Mietdauer gekündigt werden. Im Zweifel lohnt der Blick in den Vertrag und die Nachfrage bei der Gemeinde oder einer Mieterorganisation. Wie lange Ihr Vertrag insgesamt bindet, hängt eng damit zusammen und steht in Vertragslaufzeit verstehen.

Empfang statt Absendung – der Fehler, der am meisten kostet

Eine Kündigung wird wirksam, wenn sie beim Empfänger ankommt, nicht wenn Sie sie abschicken. Bei eingeschriebener Post gilt der Tag der Zustellung – oder, wenn niemand abholt, der Tag der erfolglosen Abholeinladung am Postschalter. Das heisst: Die Postlaufzeit gehört vor den Fristbeginn, nicht in die Frist hinein.

Den letzten Versandtag berechnen

Die Rechnung ist einfach, wenn man sie rückwärts führt: vom Termin über die Frist zum spätesten Ankunftstag, und von dort noch ein paar Tage für die Post zurück.

Wenn der Termin verpasst wird – was dann gilt

Eine verspätete Kündigung ist nicht ungültig. Nach Art. 266a OR wirkt sie einfach auf den nächsten möglichen Termin. Das klingt harmlos, ist aber teuer: Bei quartalsweisen Terminen bedeutet ein Tag Verspätung drei zusätzliche Monatsmieten.

Wird eine Kündigung ganz zurückgewiesen oder für ungültig erklärt, ist das eine andere Frage – dazu, was bei einer abgelehnten Kündigung gilt, führt Kündigung abgelehnt – was tun.

Form: worauf es neben dem Termin ankommt

Der richtige Termin nützt wenig, wenn die Form nicht stimmt. Drei Punkte entscheiden mit:

• Schriftlich: Eine Kündigung per Telefon oder Nachricht genügt nicht; sie gehört auf Papier mit Unterschrift.
• Familienwohnung: Beide Ehe- oder eingetragenen Partner müssen unterschreiben, sonst ist die Kündigung unwirksam – auch wenn nur eine Person im Vertrag steht.
• Zustellung: Eingeschrieben versenden und den Beleg aufbewahren. Nur so lässt sich der Empfang später beweisen.

Vor dem Termin raus? Nur mit Nachmieter oder wichtigem Grund

Wenn Ihnen der nächste Termin zu weit weg ist, gibt es zwei Wege, früher frei zu werden. Der erste: Sie stellen einen zumutbaren Nachmieter, der den Vertrag zu gleichen Bedingungen übernimmt – dann endet Ihre Pflicht mit dem Übernahmedatum. Wie das genau geht, steht im Abschnitt zum Nachmieter – Achtung: Kündigen Sie trotzdem fristgerecht, der Nachmieter ersetzt die Kündigung nicht.

Der zweite Weg ist die ausserordentliche Kündigung aus wichtigem Grund. Sie ist die Ausnahme und an enge Voraussetzungen gebunden – sie ersetzt nicht die ordentliche Kündigung, sondern greift nur, wenn ein Festhalten am Vertrag unzumutbar wäre. Bei einem befristeten Vertrag entfällt die ordentliche Kündigung ganz; er endet am vereinbarten Datum, wie befristeter Mietvertrag verstehen zeigt.

Musterschreiben: fristgerecht kündigen

Dieses Muster ist nur ein möglicher nächster Schritt. Zuerst sollte geklärt sein: 1. Welche Termine und welche Frist sieht Ihr Vertrag vor? 2. Auf welchen Termin möchten Sie kündigen? 3. Bis wann muss der Brief eintreffen, und wann geben Sie ihn spätestens auf?

Checkliste: Ihre Kündigung in zwölf Fragen

• Kennen Sie die Kündigungstermine Ihres Vertrags – fest oder ortsüblich?
• Wie lang ist Ihre Kündigungsfrist genau?
• Auf welchen Termin möchten Sie kündigen?
• Bis zu welchem Tag muss die Kündigung eintreffen?
• Haben Sie einen Puffer für die Postlaufzeit eingerechnet?
• Ist die Kündigung schriftlich und unterschrieben?
• Bei Familienwohnung: Haben beide Partner unterschrieben?
• Versenden Sie eingeschrieben und bewahren den Beleg auf?
• Steht der Zusatz «auf den nächstmöglichen Termin» im Schreiben?
• Haben Sie den Empfang bestätigen lassen?
• Falls Sie früher raus wollen: Ist ein Nachmieter organisiert?
• Ist Ihnen klar, was ein verpasster Termin kostet?

Je mehr dieser Fragen offen sind, desto grösser das Risiko, ein Quartal zu verlieren. Wer beim Durchgehen merkt, dass die Kündigungsklausel unklar ist, nimmt am besten den ganzen Vertrag mit – wie eine solche Prüfung abläuft, steht auf Ablauf.