Ein Ladenlokal, ein Büro, eine Praxis oder eine Werkstatt zu mieten, folgt anderen Regeln als eine Wohnung – und die wenigsten dieser Regeln stehen zu Ihren Gunsten im Gesetz. Indexklausel, Umsatzmiete, Konkurrenzschutz, Kaution und Kündigungsfristen werden hier weitgehend frei vereinbart. Laden Sie Ihren Gewerbemietvertrag hoch und erhalten Sie für CHF 23.– eine verständliche Auswertung, was vereinbart ist, was fehlt und wo Sie vor der Unterschrift nachfragen sollten. Mit PDF, Word-Datei, Checkliste und möglicher Rückfrage-Formulierung. Keine Rechtsberatung.
Ein Gewerbemietvertrag regelt die Miete von Geschäftsräumen und lässt den Parteien viel mehr Spielraum als ein Wohnungsmietvertrag. Zulässig sind unter anderem Umsatzmiete, Indexierung bei mindestens fünf Jahren fester Dauer, weit gefasste Nebenkosten und höhere Kautionen. Der Kündigungsschutz ist schwächer, die Frist beträgt aber mindestens sechs Monate (Art. 266d OR).
Beim Wohnen schützt das Gesetz die Mieterschaft an vielen Stellen zwingend. Bei Geschäftsräumen geht der Gesetzgeber davon aus, dass sich zwei Geschäftspartner auf Augenhöhe gegenüberstehen – und überlässt den allermeisten Punkten dem Vertrag. Was im Gewerbemietvertrag steht, gilt; was fehlt, gilt meist nicht zu Ihren Gunsten. Diese Übersicht zeigt die wichtigsten Unterschiede.
| Thema | Wohnungsmiete | Geschäftsmiete |
|---|---|---|
| Kaution | max. 3 Monatszinsen (Art. 257e OR) | keine Obergrenze, oft 3–6 Monatszinsen |
| Indexklausel | selten, streng geregelt | üblich – gültig ab 5 Jahren fester Dauer |
| Umsatzmiete | praktisch nie | möglich, an Umsatz gekoppelt |
| Konkurrenzschutz | kein Thema | nur wenn ausdrücklich vereinbart |
| Kündigungsfrist | 3 Monate (Wohnung) | mind. 6 Monate (Art. 266d OR) |
| Unterhalt / Rückbau | enge Grenzen | oft weitgehend auf Mieter überwälzt |
Für die allgemeinen Grundlagen der Miete lohnt sich zusätzlich Mietvertrag verstehen; wie einzelne Formulierungen zu lesen sind, erklärt Vertragsklauseln einfach erklärt.
Ein Gastronom wollte ein Lokal mieten: CHF 3'800 Nettomiete pro Monat, fünf Jahre feste Dauer. Der Vertrag enthielt eine Indexklausel, eine Umsatzmiete von 8 % zusätzlich zur Nettomiete ab einem bestimmten Jahresumsatz sowie eine Kaution von sechs Monatszinsen. Konkurrenzschutz war nicht erwähnt.
Die Auswertung rechnete die mögliche Gesamtbelastung durch und markierte drei Punkte: die fehlende Konkurrenzschutz-Klausel, die Kombination aus Fixmiete und Umsatzmiete sowie eine weit gefasste Rückbaupflicht am Ende. Mit der vorbereiteten Rückfrage bat der Mieter um Klärung.
Ein Gewerbemietvertrag ist selten ein einzelnes Blatt. Zum eigentlichen Vertrag kommen meist ein Nebenkosten- und ein Unterhaltsreglement, ein Übergabeprotokoll und teils ein separates Konkurrenz- oder Nutzungsreglement. Die entscheidenden Pflichten stehen oft in den Anhängen, nicht im Haupttext.
Nur den Vertrag unterschreiben und die Reglemente «später lesen». Genau dort stehen Verteilschlüssel für Nebenkosten, Unterhaltspflichten und die Rückbaupflicht am Ende – Punkte, die schnell vier- bis fünfstellig werden.
Laden Sie Ihre Unterlagen hoch und schreiben Sie dazu, was Sie wissen möchten. Sie bekommen eine Auswertung, die Ihren Fall betrifft – mit Fristen, Zahlen und den Stellen, auf die es ankommt.
Der Mietzins bei Geschäftsräumen ist oft mehr als eine feste Zahl. Verbreitet sind drei Modelle, die auch kombiniert vorkommen: fester Nettomietzins, indexierter Mietzins und Umsatzmiete. Wer nur auf die erste Zahl schaut, übersieht, wie stark die Miete über die Jahre steigen kann.
Achten Sie auch darauf, ob der genannte Betrag netto oder brutto verstanden wird und ob die Vermieterschaft für die Mehrwertsteuer optiert hat. Bei gewerblicher Nutzung kann die Miete mit Mehrwertsteuer in Rechnung gestellt werden; für vorsteuerabzugsberechtigte Betriebe ist das oft neutral, für andere ein realer Zuschlag. Ein scheinbar günstiger Quadratmeterpreis relativiert sich, sobald Nebenkosten, Steuer und Indexierung dazukommen.
«Der Mietzins ist an den Landesindex der Konsumentenpreise gekoppelt.»
Was das bedeutetEine Indexklausel ist nur gültig, wenn der Vertrag eine feste Mindestdauer von fünf Jahren hat (Art. 269b OR). Dann darf der Mietzins der Teuerung folgen – bei hoher Inflation kann das spürbar werden. Ohne die 5-Jahres-Bindung ist die Klausel unwirksam.
«Zusätzlich zur Nettomiete wird eine Umsatzmiete von 8 % geschuldet.»
Was das praktisch heisstSie zahlen einen fixen Betrag plus einen Anteil Ihres Umsatzes. Läuft das Geschäft gut, steigt die Miete mit. Prüfen Sie, ab welcher Schwelle die Umsatzmiete greift, welcher Umsatz zählt und ob es eine Obergrenze gibt.
«Der Mietzins erhöht sich jährlich um CHF 150 (Staffelmiete).»
Was das heisstEine Staffelmiete ist nur zulässig bei fester Dauer von mindestens drei Jahren, und der Mietzins darf höchstens einmal pro Jahr um einen in Franken bezifferten Betrag steigen (Art. 269c OR). Der Vorteil: Sie kennen jede Erhöhung im Voraus, statt sie der Teuerung zu überlassen.
Zur Frage, was eine Erhöhung überhaupt rechtfertigt und wie sie mitgeteilt werden muss, passt ergänzend Mietzinserhöhung prüfen. Wie Nebenkosten zulässig verteilt werden, erklärt Nebenkosten im Mietvertrag – bei Geschäftsräumen ist der Kreis der überwälzbaren Kosten allerdings weiter gefasst.
Drei Bereiche entscheiden bei Geschäftsräumen oft über Erfolg oder Ärger: die Sicherheit, die Sie leisten, der Schutz vor Konkurrenz im selben Haus und die Frage, wer für Unterhalt und Rückbau aufkommt.
Kaution im üblichen Rahmen von drei Monatszinsen, klar aufgeführte Nebenkosten, verständliche Nutzungsumschreibung.
Kaution über vier Monatszinsen, Umsatzmiete ohne Obergrenze, Unterhalt «inkl. kleiner Reparaturen» ohne Betragsgrenze.
Fehlender Konkurrenzschutz trotz Ladenlokal, unbeschränkte Rückbaupflicht, einseitiges Recht auf Nutzungsänderung.
Ein weiterer Punkt gerade in Einkaufszentren und an Passantenlagen ist die Betriebspflicht: Der Vertrag kann verlangen, dass Sie das Geschäft während bestimmter Zeiten offen halten und die Fläche tatsächlich nutzen. Wer das unterschätzt, riskiert eine Vertragsverletzung, obwohl die Miete pünktlich bezahlt ist. Klären Sie deshalb vor der Unterschrift, welche Öffnungszeiten, Sortiments- oder Nutzungsvorgaben gelten und wie streng sie durchgesetzt werden.
Wichtig ist: Konkurrenzschutz besteht nur, wenn er im Vertrag steht. Ein gesetzlicher Automatismus fehlt. Ohne Klausel darf die Vermieterschaft nebenan ein gleichartiges Geschäft einmieten. Ebenso bei der Kaution: Die 3-Monats-Grenze aus Art. 257e OR gilt nur fürs Wohnen – bei Geschäftsräumen sind höhere Sicherheiten zulässig. Wie eine Mietsicherheit hinterlegt und wieder freigegeben wird, behandelt Mietkaution Schweiz verstehen.
«Der Mieter trägt den Unterhalt der Mietsache.»
«Der Mieter zahlt kleine Reparaturen bis CHF 300 pro Fall; grössere Instandsetzungen und Ersatz von Anlagen trägt die Vermieterschaft.»
Die Betriebskostenabrechnung des Vorjahres nicht verlangen. Wer sie vor der Unterschrift einsieht, erkennt die realen Nebenkosten – statt sich auf eine tief angesetzte Akontozahlung im Vertrag zu verlassen.
Kaum ein Punkt wird beim Einzug so gern übersehen und beim Auszug so teuer wie der Rückbau. Wer ein Ladenlokal oder eine Praxis bezieht, investiert oft in Einbauten: Theke, Trennwände, Leitungen, Bodenbeläge, Beschriftung. Die entscheidende Frage lautet nicht nur, wer den Ausbau bezahlt, sondern auch, was am Ende wieder entfernt werden muss – und auf wessen Kosten.
Viele Verträge verpflichten die Mieterschaft, die Räume bei Rückgabe in den ursprünglichen Zustand zurückzuversetzen. Klingt harmlos, kann aber bedeuten: Einbauten entfernen, Wände zurückbauen, Böden ersetzen, Löcher schliessen. Steht keine Betragsgrenze und keine Liste der betroffenen Einbauten im Vertrag, entsteht am Auszug schnell Streit über den Umfang. Prüfen Sie deshalb vor der Unterschrift, ob wertvermehrende Einbauten beim Auszug entschädigt werden oder entschädigungslos an die Vermieterschaft fallen.
Ebenso wichtig ist die Bewilligung für bauliche Veränderungen. Ohne schriftliche Zustimmung darf die Mietsache in der Regel nicht wesentlich verändert werden. Halten Sie geplante Umbauten und ihre Behandlung am Vertragsende am besten schon im Vertrag oder im Übergabeprotokoll fest – das schützt beide Seiten.
Ein Coiffeursalon investierte rund CHF 40'000 in Einbauten. Der Vertrag verlangte vollständigen Rückbau ohne Entschädigung. Erst die Nachfrage brachte eine Klausel, wonach fest verbundene Einbauten beim Auszug im Objekt verbleiben dürfen – der Rückbau entfiel.
Solche Punkte lassen sich fast immer klären, solange nicht unterschrieben ist. Danach gilt, was im Vertrag steht. Wie sich einzelne Klauseln lesen lassen und wo Formulierungen bewusst offen gehalten sind, zeigt zusätzlich Vertrag prüfen lassen. So gehen Sie in den Termin mit der Vermieterschaft nicht mit einem Bauchgefühl, sondern mit einer Liste konkreter Punkte, die Sie geklärt haben möchten.
Bei Geschäftsräumen beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist mindestens sechs Monate auf einen ortsüblichen Termin, sofern der Vertrag nichts anderes regelt (Art. 266d OR). Bei einem befristeten Vertrag endet das Mietverhältnis ohne Kündigung mit Ablauf der vereinbarten Dauer. Ein vorzeitiger Ausstieg gelingt in der Regel nur mit einem zumutbaren Ersatzmieter (Art. 264 OR).
| Situation | Was gilt | Grundlage |
|---|---|---|
| Unbefristeter Vertrag | Kündigung mind. 6 Monate auf ortsüblichen Termin | Art. 266d OR |
| Befristeter Vertrag | endet ohne Kündigung mit Ablauf der Dauer | Art. 255 OR |
| Vorzeitiger Ausstieg | nur mit zumutbarem Ersatzmieter | Art. 264 OR |
| Missbräuchliche Kündigung | anfechtbar bei der Schlichtungsbehörde, 30 Tage | Art. 271 ff. OR |
Wird Ihnen gekündigt, ist nicht immer sofort Schluss: Bei Geschäftsräumen können Sie unter Umständen eine Erstreckung des Mietverhältnisses um bis zu sechs Jahre verlangen, wenn das Vertragsende eine Härte bedeutet und keine überwiegenden Interessen der Vermieterschaft entgegenstehen (Art. 272b OR). Das Gesuch läuft über die Schlichtungsbehörde und ist fristgebunden. Es ersetzt keine rechtzeitige Planung, kann aber im Ernstfall Zeit für einen geordneten Umzug verschaffen.
Welcher Termin genau «ortsüblich» ist, hängt vom Ort und vom Vertrag ab – die Details ordnet Kündigungstermin im Mietvertrag ein. Wer die Fläche zwischenzeitlich weitervermieten möchte, findet in Untermietvertrag verstehen die Bedingungen dafür.
Zwei Lokale mit demselben Quadratmeterpreis können sich über fünf Jahre stark unterscheiden – je nach Index, Umsatzmiete, Nebenkosten und Rückbaupflicht. Erst die Summe aller Positionen über die feste Laufzeit zeigt die wahre Belastung.
Deshalb ordnet die Auswertung Mietzins, Nebenkosten, Index und Ausstieg zusammen ein – nicht die schöne Zahl im Exposé. So sehen Sie vor der Unterschrift, worauf Sie sich für die ganze feste Dauer verpflichten.
Ein kurzer Rechenweg hilft: Nettomiete mal zwölf, plus geschätzte Nebenkosten, mal die Anzahl fester Jahre – und dazu ein Puffer für Indexierung und allfällige Umsatzmiete. Diese eine Zahl sagt mehr über Ihre Verpflichtung aus als jeder Quadratmeterpreis im Inserat. Wer sie vor der Unterschrift kennt, verhandelt ruhiger und entscheidet auf einer belastbaren Grundlage statt auf einem Bauchgefühl.
Konkret, überprüfbar und in Alltagssprache – das erhalten Sie, wenn Sie Ihren Gewerbemietvertrag hochladen:
Für Gewerbetreibende, Selbstständige und Vereine, die Geschäftsräume mieten und den Vertrag vor der Unterschrift verstehen wollen – ohne juristische Sprache.
Die tragenden Klauseln: Mietzins, Index, Umsatzmiete, Nebenkosten, Kaution, Konkurrenzschutz, Unterhalt und Kündigung – mit Checkliste und möglicher Rückfrage.
Keine Rechtsberatung, keine Vertragsverhandlung in Ihrem Namen und keine verbindliche Empfehlung zum Abschluss.
Bei hohen Investitionen, komplexen Ausbauten oder Streitfällen gehört zusätzlich eine Anwältin oder ein spezialisierter Berater beigezogen.
Woher die Sicherheit kommt: aus dem Bezug auf Ihren konkreten Vertrag und auf das Obligationenrecht – etwa die Kündigungsfrist nach Art. 266d OR, die Indexregel nach Art. 269b OR oder den Ersatzmieter nach Art. 264 OR. Bei Streit ist die kantonale Schlichtungsbehörde in Mietsachen zuständig. Inhaltlich verantwortet wird die Seite vom Betreiber gemäss Impressum. Zuletzt aktualisiert am 3. August 2026.
Ein Unterschied, der teuer werden kann: Der Schutz vor missbräuchlichen Geschäftsbedingungen nach Art. 8 UWG gilt nur für Konsumentinnen und Konsumenten. Wer als Betrieb, Einzelfirma oder GmbH unterschreibt, kann sich nicht darauf berufen. Was im Gewerbemietvertrag steht, gilt deshalb in aller Regel so, wie es dort steht – auch wenn es einseitig wirkt.
Auch Art. 27 Abs. 2 ZGB, der vor übermässiger Bindung schützt, hilft Betrieben nur in Ausnahmefällen weiter; das Bundesgericht legt die Schranke eng aus, zuletzt etwa in BGE 143 III 480. Für Sie heisst das: Bei der Geschäftsmiete entscheidet sich fast alles vor der Unterschrift, nicht danach.
Die Schlichtungsbehörde in Mietsachen Ihres Kantons ist auch für Gewerbemietverhältnisse die erste Instanz – etwa bei Anfechtung des Anfangsmietzinses oder einer Mietzinserhöhung. Bleibt eine Forderung in Franken offen, führt der Weg über das Betreibungsamt.
Dafür müssen Sie nicht auf eine andere Seite wechseln. Unterlagen hochladen, Frage dazuschreiben, fertig. Die Auswertung kommt als PDF und Word-Datei per E-Mail.
Geschäftsräume geniessen weniger Schutz als Wohnungen. Erlaubt sind unter anderem Umsatzmiete, weiter gefasste Nebenkosten und höhere Kautionen. Der gesetzliche Kündigungsschutz ist schwächer, die Kündigungsfrist beträgt jedoch mindestens sechs Monate nach Art. 266d OR.
Ja, aber nur wenn der Vertrag eine feste Mindestdauer von mindestens fünf Jahren hat (Art. 269b OR). Der Mietzins wird dann an den Landesindex der Konsumentenpreise gekoppelt. Ohne diese Mindestdauer ist die Indexierung nicht gültig.
Die Obergrenze von drei Monatszinsen aus Art. 257e OR gilt nur für Wohnräume. Bei Geschäftsräumen gibt es keine gesetzliche Höchstgrenze. In der Praxis sind drei bis sechs Monatszinsen üblich, je nach Objekt und Bonität.
Nur wenn er im Vertrag ausdrücklich vereinbart ist. Einen gesetzlichen Automatismus gibt es nicht. Ist Konkurrenzschutz vereinbart, darf die Vermieterschaft im selben Gebäude kein direkt konkurrenzierendes Geschäft einmieten – der genaue Umfang steht im Vertrag.
Sofern nichts anderes vereinbart ist, beträgt die Frist mindestens sechs Monate auf einen ortsüblichen Termin (Art. 266d OR). Bei befristeten Verträgen endet das Mietverhältnis ohne Kündigung mit Ablauf der vereinbarten Dauer.
Vor Ablauf nur, wenn Sie einen zumutbaren, zahlungsfähigen Ersatzmieter stellen, der den Vertrag zu gleichen Bedingungen übernimmt (Art. 264 OR). Sonst laufen die Pflichten bis zum nächsten Kündigungstermin oder bis zum Ende der festen Dauer weiter.
